土地活用はルネスマンションへ 資産(土地)をそのまま?新たに土地活用に踏み切る?





資産活用・土地活用事業には成功の条件があります

資産をそのままにしておくか!?それとも新たに土地活用に踏み切るか!?

 前号までは、収益性の観点から行なおうとしている土地活用が本当に適正なものかどうかを判断するために、 「投資利回り」についての代表的な3視点(下記)について説明、 

  • 対総投資額(新たに投下する建築費等のコスト)
  •  
  • 対既存資本(所有している土地の評価額)
  •  
  • 対総資本(総投資額と既存資本を合わせたもの)
 それぞれに対し、借入金返済や委託管理費、税金などを引く前の現金収入と、それらを引いた後の現金収支がどの程度あるのかを、具体的なケースをもとに、土地活用前と後との比較で解説を行ないました。 今号では、この利回り数値結果から、アパート建築に踏み切るかどうかの判断ポイントについて記してまいります。

 新たに土地活用に踏み切るかどうかの判断を下すには、様々な観点から、意思決定を進めなくてはなりませんが、 基本的には、次のように大きく分けて3点、細かく分類して6点から判断を下していきます。

1
現状の資産活用状況は適正かどうか!? 1,現状の資産活用の安全性
2,現状の資産活用の収益性・効率性
2
資産の形が適正かどうか!? 1,資産をどのように維持するか!?
2,資産をどのように継承するか!?
3
新たに資産活用(土地活用)を 実施した場合との比較 1,安全性という側面から、現状と新規に実施した場合とを比較する
2,収益性・効率性という側面から、現状と新規に実施した場合とを比較する

 例示した資産(土地)について活用前と活用後を元に、 「現状の資産活用状況は適正かどうか!? 1.現状の資産活用の安全性」について記して参ります。

 今回のケース(※右記)では、更地で駐車場経営をしています。約8,000万円の固定資産 税評価額の土地で、毎年固定資産税と都市計画税として、136万円が必要となっています。これは、更地で青空駐車場を経営しているために、各資産税の軽減がされないためです。もちろん、建物等を建てることにより発生する初期投資がないために、基本的にはこの資産税のみが土地所有の経費となります。 なお、今回のケースでは、駐車場の管理外部委託はしていません。この支出に対し、収入としては1台8千円の駐車料30台分が入っています。1年合計では、 288万円となります。この収入288万円から経費(資産税)として支出される136万円を引いた152万円が実質の手取りとなります(所得税、住民税 は考慮しません)。

 さて、この収支の安全性分析をしてみましょう。以前記した損益分岐点を用います。

 つまり駐車場代は同じとした場合、駐車場として稼働していない部分が約半分(30台×52.8%=15.8台)あったとしても赤字にはならないことになります。 周辺環境にもよりますが、比較的安全性の高い駐車場経営が出来ていると言えるでしょう。

資産をそのままにしておくか!?それとも新たに土地活用に踏み切るか!?

 以前記したように、今ある土地(更地)に対し、新たに賃貸マンション・アパートを建築して、土地活用を行なうかどうかの判断を下すためには、 様々な観点から、考えていかなくてはなりませんが、基本的には、次のように大きく分けて3点、細かく分類して6点から評価・決定を下していきます。

1
現状の資産活用状況は適正かどうか!? 1,現状の資産活用の安全性
2,現状の資産活用の収益性・効率性
2
資産の形が適正かどうか!? 1,資産をどのように維持するか!?
2,資産をどのように継承するか!?
3
新たに資産活用(土地活用)を 実施した場合との比較 1,安全性という側面から、現状と新規に実施した場合とを比較する
2,収益性・効率性という側面から、現状と新規に実施した場合とを比較する

 前号では「現状の資産活用状況は適正かどうか!?」のうち、「1,現状の資産活用の安全性」について、下記の事例をもとに記してまいりました。 結果としては、非常に高い安全性のもとに、「現状の資産活用」が行なえていることが判断できました。本号では引き続き、前回の事例をもとに、 「現状の資産活用状況は適正かどうか!?」の「2,現状の資産活用の収益性・効率性」と、「新たに資産(土地)活用した場合との比較」をまとめて整理し、 解説をしてまいります。

 下に、「土地活用前(現状の資産活用)」と「土地活用後(新たに資産(土地)活用した場合)」について、整理しました。事例は、これまでにご紹介したものと同じです。まず、「土地活用前」「土地活用後」それぞれに、物件概要、現金収入、現金支出(1年分の概算)、そして現金収支(1年分の概算)を整理しています。  続いて、その下に、「安全性分析」を損益分岐点分析の視点で行ない、主要な数値と簡単な解説を記載しました。そして、一番下に、「利回り分析」を4つの視点で行ない、投資効果・効率性について整理をしています。  それでは、ひとつずつ見ていきましょう。 右頁に、「土地活用前(現状の資産活用)」と「土地活用後(新たに資産(土地)活用した場合)」について、整理しました。事例は、これまでにご紹介したものと同じです。まず、「土地活用前」「土地活用後」それぞれに、物件概要、現金収入、現金支出(1年分の概算)、そして現金収支(1年分の概算)を整理しています。  続いて、その下に、「安全性分析」を損益分岐点分析の視点で行ない、主要な数値と簡単な解説を記載しました。そして、一番下に、「利回り分析」を4つの視点で行ない、投資効果・効率性について整理をしています。

 それでは、ひとつずつ見ていきましょう。

 本のケースでは駐車場経営をしており、最終的には、288万円の現金収入に対し現金支出136万円で152万円の収入を得ることが出来ています。

 これについては、安全性指標として損益分岐点を求めると52.8%(つまり、30台中15台まで年間通して空きが出たとしても、赤字にならないという比較的余裕のある資産活用を行なえており、 特に問題がないと言えるでしょう。

 対して、新規に2LDK8戸の比較的小規模の賃貸アパートを建築して土地活用をした場合は、入居者の駐車場料金も合わせて、満室の場合816万円が1年間合計で収入として確保できますが、 建築費の借入の返済(325万円)や諸経費で1年間に合計507万円(概算)の支出があり、最終的な現収支は309万円となります。

 また、この新たな土地活用に関しての安全性分析として上記同様に損益分岐点分析を行なうと、図のように37.9%となり、駐車場経営に比べると若干安全性は下回ります。

 しかし、単に安全性指標を比較するだけではなく、それぞれの数値がどのような状態を示しているのかを見極めなくてはなりません。この37.9%とは、年間通して、これ以上「非稼動率(空室率)」 が上がると赤字になるラインですが、この数値を具体的な状態にすると、例えば1棟8室の半分の4室が9ヶ月空室や、1棟8室のうち、3室が1年間全て空室になっている状態と指します。

 このように考えると、駐車場経営よりは安全性指標は若干劣るものの比較的安全な計画といえるでしょう。ちなみに、銀行が融資する際のガイドラインは20%と言われており、それと比較しても十分な 数値になっています。

 では、次に、「2.現状の資産活用の収益性・効率性」の視点から、両者の比較をしてみましょう。

 まず、収益に関しては、「現金収入」から「現金支出」を引いた「現金収支」では、駐車場経営が152万円に対し、賃貸アパート経営309万円でほとんど“2倍”の収支を手にすることが出来ます。

 次に、投資利回りによる比較です。8,000万円の土地という資産を元手に、得られるリターンの率(つまり投資対効果)です。

 現金収入に対する利回りでは、駐車場が3.6%に対し、アパートが10.2%。但し、年間にかかる経費がありますので、それを差し引いた収支に対しては、駐車場が1.9%に対し、約2倍のアパート が3.9%となります。

 現在の低金利時代では、非常に高い利回りです。また、アパート経営の場合は、支出のうち一番の比率を占める借入金返済(年間325万円)が完済された後では、約7〜8%の利回りが見込めることになります。

 このように、現在の資産活用状況と新たに行なう資産活用との比較を行ない、収益性、投資効率性や安全性分析もすることで、新たに資産活用をすべきかどうかの判断を下していくことになります。
 

 さて、最後に…。単に数値の比較をして優劣をつけても、万が一想定どおりにいかない場合も考え、それについて心配するのが人の常です。その際の指標として、安全性分析を行なうのです。但し、 安全性をさらに増すためには、次の3点を注意する必要があります。

○想定している需要はあるか!?
○需要は減らないか!?
○競合により価格競争ならないか!?

それぞれに対して考慮することとして、

○入居者ターゲットの選定と、そのターゲットの入居ニーズの把握が重要。
  つまり、市場調査を専門家がきちんと行なうことで安全性は確保できる。
○他物件と同じような建物の場合、新築物件に流れがで、
  それにより、空室、家賃低下が発生しやすいので、差別化された物件にすることが重要。

 つまり「綿密な市場調査」と「市場調査結果に基づいた企画」、そして「企画」の中には必ず、「他物件との差別化を織り込むこと」。以上が出来れば、安全性は増し、現状の資産活用状況に比べ、 収益性も投資効率性も高い資産活用が出来るようになるでしょう。



資産をそのままにしておくか!?それとも新たに土地活用に踏み切るか!?

 これまで記したように、今ある土地(更地)に対し、新たに賃貸マンション・アパートを建築して、土地活用を行なうかどうかの判断を下すためには、様々な観点から、考えていかなくてはなりませんが、基本的には、次のように大きく分けて3点、細かく分類して6点から評価・決定を下していきます。

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現状の資産活用状況は適正かどうか!? 1,現状の資産活用の安全性
2,現状の資産活用の収益性・効率性
2
資産の形が適正かどうか!? 1,資産をどのように維持するか!?
2,資産をどのように継承するか!?
3
新たに資産活用(土地活用)を 実施した場合との比較 1,安全性という側面から、現状と新規に実施した場合とを比較する
2,収益性・効率性という側面から、現状と新規に実施した場合とを比較する

 結果として、「安全性」「収益性」「投資効率性」の3点から、現状の資産活用のケースと、新規に土地活用した場合のケースを比較し、ポイントは、「収益性」「投資効率性」は新規活 用によって上がるものの、「安全性」の面では、やはり、借入金返済によるリスクが若干増え、それをどのように解決するかという部分に焦点が当てられました、また「安全性」の増すためのポイントとして、 「綿密な市場調査」と「市場調査結果に基づいた企画」、そして、「企画」の中には必ず、「他物件との差別化を織り込むこと」という点について、改めて、その重要性がご理解いただけたことと思います。

 このような流れに続き、「現状の資産の形が適性かどうか!?」について、「1,資産をどのように維持するか!?」の側面から見て参ります。例えば、この約8,000万円の土地を所有し続ける ことを前提に土地活用を考えるのか…等、資産所有の希望・要望を踏まえた上で、どのような資産活用が望ましいのかを判断する際の参考となるわけです。

詳しい解説をする前に、まずポイントを記します。ポイントは、下の5つです。これらをもとに、どのような形で、現在の資産(土地)を維持していくかを考えていきます。

1,ご自身が自由に活用できるお土地ですか!?
2,現状のままにしておく必要性はありますか!?
3,そのお土地を何らかの理由で手放す必要性(予定)はありますか!?
4,ご家族全体の収入が変化する時期が、近い時点でございませんか!?
5,税金対策が必要になる時期が、ありませんか!?

1,ご自身が自由に活用できるお土地ですか!?

 〜担保等に入っていないか!?〜
 当たり前ですが、他の事業資金調達のためにその土地に担保設定等がされていると、新たに土地活用を行なう際の資金調達(融資)がしづらくなります。但し、確たる収益性のある物件(土地活用) を企画できれば、それに対し、金融機関が与信を図ることもあり、ケースバイケースです。

2,現状のままにしておく必要性はありますか!?

 〜消極的な理由や将来的な活用を見据えて〜
 将来的に、ご子息に資産継承する際に、現金化しやすいように更地にしていたり、相続が具体的に発生した時点で、ご子息のその時の要望にあわせ、柔軟に使えるように更地にしておくケースが多いようです。 前もって、様々な策を打つことにより、更地より現時点から土地活用をしておく方が良い場合も多々あります。

3,そのお土地を何らかの理由で手放す必要性(予定)はありますか!?

 〜まとまった現金に換える必要性〜
 将来的に、ご子息に資産継承する際に、現金化しやすいように更地にしていたり、相続が具体的に発生した時点で、ご子息のその時の要望にあわせ、柔軟に使えるように更地にしておくケースが多いようです。 前もって、様々な策を打つことにより、更地より現時点から土地活用をしておく方が良い場合も多々あります。

ご家族全体の収入が変化する時期が、近い時点でございませんか!?

 〜引退し年金生活等に入る〜
 引退した時点で、土地活用を始めようとするパターンです。現在は、あまり収入的に困らないため、困るようになってから具体的に考えたいという方が、多くいらっしゃいます。しかし、金利や、それまでの固定資産税等を勘案して、計画を見直す必要もあるでしょう。

4,税金対策が必要になる時期が、ありませんか!?

 〜相続税対策等に、前もって備えておく〜
 相続税対策をする必要は分かっているのだけど、まだ、大丈夫と思われている方も多くいらっしゃいます。 前もって、対策を考えておくことにより、不意の出来事に対処できるようになるだけでなく、早めに土地活用を始める納税資金を積み立てておくことも可能になり、どちらが得かの試算をお勧めいたします。



次号では、これまでの述べてきたことに関し、そのポイントについて、包括的にまとめをいたします。将来にわたって永続的に収益性のある資産活用のために、ぜひご活用下さい。

その支出が賃貸経営をする上で適切な額かどうか
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