土地活用はルネスマンションへ 株式会社エス・アイ・ルネスのルネスの賃貸マンションを建てるまで





ルネスの賃貸マンションを建てるまで

 土地活用をしたいとお考えで、特に初めて賃貸マンションをお建ての方にルネス賃貸マンションを建てるまでの手順をご説明します。しっかりした計画性と シュミレーションを大切にしていますので、これまで賃貸マンションを建てた事 がおありの方にも、じっくりとしたご相談で納得の計画をご提案いたします。

土地活用のご希望をヒアリング

 まずは、土地活用をお考えのお客さまからご希望をお聞きします。

 土地活用については、固定資産税対策、相続税対策、そしてさらなる収益目的と、主に3つの目的があります。これらは、全体的な資産の中で検 討する必要もありますから、まずは、資産の全体像を把握する事からはじめます。

 最近は若い方のご相談も増えています。それは例えば、親御さんの土地 を将来的に相続するが、基本的には現金で納めるべき相続税をどう確保 するのか。その後かかってくる固定資産税のためにも、土地から収益を生みたいとお考えの方などです。

賃貸経営を視野に入れた資産運用のご相談

 お客さまのご希望と、活用されたい土地から、効果的な資産運用の形をお 客様と一緒に検討いたします。また、賃貸マンションを初めてお建てになる 方の為に、知っておくべき基礎知識や、様々な実例をお見せいたします。

 ここでは、活用されたい土地だけでなく、全体的な資産を把握し、その中 で今回の計画地をどのように考えるかが大切です。ただ単に賃貸マンショ ンを建てるということではなく、建てるためのお金をどう確保するのか。お 持ちのご資産をお使いになって建物に変えるという方法もありますし、銀行からの融資という場合もあります。また、場合によっては土地を売ってし まう、という選択肢もあるのです。ですから、全体的なご資産の中での計画地というもののあり方、性格、使い方、こういったものをまず検討する必要があります。

市場調査

 どんな賃貸マンションを建てるかを考える前に、活用されたい土地の可能 性を明確にするため、土地周辺の市場調査を行います。交通の便や周辺の公共 施設、商業施設、環境、またそれらが近い将来どう変わっていく のかなど、様々な側面から調査を行います。

<実例>
 大阪府 某市の駅近くで土地活用をお考えのお客さま。現状は駐車場でしたが、近くに 大きな大学があるため、大学生をターゲットとしたワンルームマンションをお 考えでした。しかし、我々は市場調査の結果、学生用マンションは必要ない、 という結論に至りました。
 確かに近くに大学はありましたが、もう一つニーズがあったのです。その 場所は伊丹空港に近く、空港にお勤めの方が周辺にお住まいになっている地域でした。エアラインにお勤めの方々など、ある程度所得の高い社会 人のニーズがあることが分かったからです。同じ賃貸マンションをするなら どちらが得でしょうか。大学生は2〜4年のローテンションになり、建物の老 朽化にしたがって入居者確保が難しくなります。所得の高い社会人に長く住んでもらうという考え方のほうが安定経営には向いているといえるのです。
 つまり、この場合、居住性の高い建物を建てて、大学生ではなく、所得の 高い社会人をターゲットとして選び、ご提案させていただいたのです。オー ナー様には大変喜んでいただき、市場調査の重要性を再認識した次第で す。

□賃貸マンション経営の極意

 土地周辺のニーズ、つまり、市場を知る事が大切です。市場によってターゲットとなる 入居者は全く変わってきます。想定される入居者、そのライフスタイルによって、希望 される広さなどの諸条件が変わるのです。また、街が少しずつ変化していくにつれて、 入居希望者も変化するし、求められる機能も変化すると考えられます。その変化を踏まえた、詳細な市場調査と、それに沿った間取りや家賃などの計画が賃貸マンション経営成功の秘訣といえましょう。

賃貸マンションのご提案

 市場調査の結果を踏まえた、賃貸マンションのプランのご提案をさせてい ただきます。どのような建物、間取りのものが、何戸建つのかという建物 のプランなどをご提示いたします。

□いい賃貸マンションとは

 賃貸マンション経営を支える家賃収入。それが入らなければ、収益どころか、 借入金を返すことさえできません。安定した家賃収入を得るためには、空室のない 賃貸経営を行うことが必要です。では、そのための賃貸マンションとは、どんな 賃貸マンションなのでしょう。それはずばり、入居者から“選ばれる”ための商品力 を持った賃貸マンションです。
 建物は建ったとたんに劣化し始め、プランも年月とともに色褪せてきます。 そんな中、周辺の賃貸マンションよりも長期にわたって選んでもらえる商品力を備える ことが重要です。そのためには、将来的にプランを変更できることを想定することも念頭 において、それが可能な建物を選んで建てることです。そのためには様々な勉強をしたほ うがよいですし、私どもがそのお手伝いをさせていただく事ができます。

収益シュミレーションのご説明

 賃貸マンションのご提案が済みましたら、それを元に収益シュミレーション のご説明をさせていただきます。どのくらいの家賃を設定し、どのくらいで 回収、返済し、20年後、30年後にどのくらいのキャッシュフローが残るの か、というシュミレーションをお作りしてご提案させていただきます。

□収益シュミレーションの見方

 収益シュミレーションには、収入と支出という大きく2つの項目があります。まず、ポイントは 家賃設定がどのようになっているか。基本的には、今家賃が上がってく状況ではないので、まず 家賃設定が上がっていない事を確認してください。場合によっては1年単位、2年単位、3年単 位で家賃が上昇するというシュミレーションになっているものもあります。そういった上昇はあ まり現実的ではないとみなしてください。もう一つは、空室率がどのような設定になっているか。 空室率を全く見ていないというケースもあるので、基本的には、5年後、10年後、20年後など で空室率をそれなりのパーセントで見ることが必要です。
 支出については、修繕積立金が計上されているかどうか。それから、建物の委託管理費がかかり ます。それから、公租公課、建物の固定資産税や、減価償却等が計上されているかどうかをチェックしてください。これらも必要経費なので、しっかり確認していただきたいと思います。

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